Aktualności

Pozostałe aktualności

Ruda Śląska przystąpiła do budowy 100 mieszkań komunalnych w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego

15.10.2015 | prawo

Przedmiot zamówienia, sposób realizacji oraz wynagrodzenie podmiotu prywatnego

Zamówienie obejmuje zaprojektowanie, wybudowanie, sfinansowanie budowy oraz utrzymanie w sprawności technicznej wielorodzinnych budynków komunalnych, w których mieścić się będzie ok. 100 mieszkań o pow. ok. 50 m składających się w większości z dwóch pokoi z kuchnią lub aneksem, a w przypadku konieczności wykorzystania powierzchni dodatkowo mieszkań 1 i 3 pokojowych wraz z niezbędna infrastrukturą, drogami dojazdowymi, miejscami postojowymi oraz chodnikami. Ilość mieszkań może ulec zmianie po przeprowadzeniu dialogu konkurencyjnego. Zamówienie podzielone jest na dwie części, z czego każda przewiduje realizacje 50 mieszkań.

Gmina zakłada, iż inwestycja trwać będzie od 15 do 25 lat, wliczając w to 2 lata potrzebne na budowę mieszkań. Dokładny czas trwania umowy ustalony zostanie już w trakcie negocjacji z potencjalnym wykonawcą. Miasto wyznaczyło w sumie 4 działki pod inwestycje. Na jednej z działek stoi przeznaczony do rozbiórki budynek, a kolejna jest częściowo zabudowana budynkiem mieszkalnym. Projekty w trzech z czterech lokalizacji będą wymagały uzgodnień z konserwatorem zabytków.

Wkład własny gminy do realizowanego projektu ma polegać na przekazaniu partnerowi prywatnemu w formie użyczenia przedmiotowych działek (przy czym gmina otwarta jest na propozycję partnera prywatnego w przedmiocie formy przekazania działek). Miasto zapewni również opłatę wstępną za przekazanie budynków do eksploatacji w wysokości 30% wartości przedsięwzięcia, która to wartość szacowana jest, bez włączania w  tę kwotę wartości przekazywanych działek, na 30,3 mln zł netto. Ponadto partnerowi prywatnemu wypłacona będzie opłata za dostępność (która może być obniżona w przypadku ograniczenia dostępności budynku przez podmiot prywatny) oraz będą do niego trafiały opłaty za wynajem powierzchni handlowo-usługowych, które znajdować się będą w przedmiotowych budynkach. Po zakończeniu obowiązywania partnerstwa publiczno-prywatnego przedmiot inwestycji zostanie przekazany na własność partnera publicznego.  

Opłata za dostępność

Wskazać należy, że opłata za dostępność polega na wypłacie przez podmiot publiczny na rzecz partnera prywatnego kwoty stanowiącej ekwiwalent wkładu partnera prywatnego w realizację określonego wspólnego przedsięwzięcia publiczno-prywatnego. Zastosowanie wynagrodzenia w tej formie dotyczy z reguły projektów, w których nie jest możliwe lub jest nader utrudnione określenie wynagrodzenia partnera prywatnego w formie opłaty od użytkowników przedmiotu partnerstwa albo gdy takie opłaty są niewystarczające do pokrycia wydatków związanych z danym projektem, w tym kosztów projektów oraz zysku partnera prywatnego. Uiszczenie przez miasto opłat za dostępność na rzecz podmiotu prywatnego przez cały okres trwania umowy ma za zadanie zwrócić poniesione przez partnera koszty inwestycji i utrzymania obiektu.

Kryteria wyboru partnera prywatnego

W przypadku gdy liczba chętnych do zrealizowania inwestycji podmiotów przekroczy założony przed gminę próg 5 uczestników postępowania, wybór przedsiębiorców, którzy wezmą udział w dialogu konkurencyjnym odbywać się będzie na podstawie następujących kryteriów:

- każdą wykonaną robotę budowlaną polegającą na budowie budynku wielorodzinnego lub w zabudowie szeregowej z minimum 25 mieszkaniami, do których zostanie przedłożony dokument potwierdzający, że roboty te zostały wykonane należycie, zgodnie ze sztuką budowlaną i prawidłowo ukończone 5 pkt, maksymalnie 50 pkt,

- środki finansowe lub zdolność kredytowa: za każdy 1 mln zł (jeden milion złotych) ponad wymagane 17 mln zł 1 pkt, maksymalnie 20 pkt,

- za każdy 1 rok zarządzania nieruchomością lub nieruchomościami o minimalnej łącznej liczbie mieszkań 100 potwierdzony dokumentem wykazującym należyte wykonanie usługi 10 pkt, maksymalnie 30 pkt.

Wybór partnera prywatnego nastąpi w trybie dialogu konkurencyjnego – tryb ten reguluje art. 4 ust. 1 Ustawy z dnia 19 grudnia 2008 roku o partnerstwie publiczno-prywatnym (Dz. U. z 2015 r. poz. 696) w zw. z art.  60a ustawy z dnia 29 stycznia 2004 roku Prawo zamówień publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 907). Postępowanie w tym trybie pozwala na dokładne doprecyzowanie tego czego przy realizacji inwestycji potrzebuje zamawiający oraz tego co może zaoferować podmiot prywatny. 

Wskazać należy, że wcześniej miasto przeprowadziło w tej sprawie dialog techniczny – konsultacje z potencjalnymi inwestorami: deweloperami, spółdzielniami mieszkaniowymi itd. Miały one pomóc miastu w ocenie tego, w jaki sposób i gdzie wybudowane zostaną nowe mieszkania oraz, co najważniejsze, w jaki sposób zadanie to ma zostać sfinansowane. Wśród sposobów finansowania, oprócz partnerstwa publiczno–prywatnego rozważany był również zakup mieszkań na rynku deweloperskim czy ich budowa w całości z budżetu miasta.

Wybór najkorzystniejszej oferty pod względem ekonomicznym nastąpi na podstawie następujących kryteriów.

- ceny ofertowej;

- podziale zadań i ryzyk związanych z przedsięwzięciem pomiędzy podmiotem publicznym a partnerem prywatnym;

- wysokości przewidywanych płatności lub innych świadczeń podmiotu publicznego, jeżeli będą planowane po przeprowadzonym dialogu;

- kryteriów odnoszących się bezpośrednio do przedmiotu przedsięwzięcia.

Wcześniejsze doświadczenia z wykorzystaniem PPP

Formułę PPP Ruda Śląska wykorzystuje już przy termomodernizacji placówek oświatowych. Inwestycja obejmuje 12 placówek. Siedem z nich będzie poddanych kompleksowej termomodernizacji (pięć pozostałych zmodernizowano już w poprzednich latach). Monitoringiem zużycia energii będzie natomiast objęte wszystkie dwanaście szkół i przedszkoli. Inwestycję realizuje konsorcjum przedsiębiorstw Siemens oraz Siemens Finance. Umowę w tej sprawie podpisano w listopadzie ubiegłego roku. Z wyliczeń przedstawionych przez konsorcjum wynika, że po zrealizowaniu inwestycji oszczędność energii cieplnej w perspektywie dziesięciu lat wyniesie ponad 4,3 mln zł. Z kolei zmiana oświetlenia na energooszczędne ma przynieść w tym czasie prawie 190 tys. zł oszczędności. Realizacja przedsięwzięcia będzie kosztowała około 14,2 mln zł. Całość prac zostanie sfinansowana przez wykonawcę. Miasto natomiast za wykonane roboty będzie płaciło w ratach przez dziesięć lat. W tym czasie przedsiębiorstwa Siemens i Siemens Finance będą musiały utrzymać odpowiednie parametry miejskich budynków, które pozwolą na osiągnięcie zakładanych oszczędności. Wskazać należy, iż po zakończeniu spłacania rat przez gminę inwestycja nadal przynosić będzie oszczędności. Tak więc w długofalowej perspektywie model realizacji inwestycji w formule ppp przyniesie korzyści obu stronom umowy.

 

Źródła:

http://www.wspolnota.org.pl/

http://samorzad.pb.pl/

Interpretacja prawna i finansowa pojęcia wraz z opinią na temat wybranych zagadnień dotyczących podziału ryzyk, wpływu na dług publiczny oraz klasyfikacji opłaty za dostępność w budżetach podmiotów publicznych. Ministerstwo Rozwoju Regionalnego, Warszawa, marzec 2012 roku. 

prawo

11.04.2017

Planowana zmiana otoczenia prawnego dla inwestycji PPP

Pozostałe aktualności